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    怀化市人民政府关于引导和促进房地产市场健康发展的意见

     

    鹤城区人民政府,市直机关各单位:

      房地产产业关联度高、带动力强,是我市一项重要的基础性、先导性、支柱性产业,其发展直接影响到经济发展和社会稳定。为引导和促进房地产市场健康发展,结合当前实际,现提出如下意见:

      一、加强综合调控

      1.加强规划统筹。以城乡规划为基础,促进城乡规划、土地利用规划、产业发展规划、人口发展规划、生态保护规划、民生保障规划“六规合一”。 进一步深化各类专项规划和专题研究,完善城市功能布局,充分发挥城市规划对房地产开发的调控和引导作用。尽快编制出台《怀化市房地产业发展规划 (2015-2020)》,科学确定房地产发展目标、规模、空间布局、建设时序。

      2.严控土地供应和开发规模。按照“严控增量,盘活存量”的要求,加大综合调控力度,实行土地限量供应年度计划和房地产限量开发年度计划,严格 控制土地出让规模和房地产开发规模,坚持限量供地、限量开发。严格控制审批低品位房产项目用地,鼓励支持高端和特色商业地产项目。

      3.严格市场准入。严把企业准入关,严格审批企业资质,原则上两年内不新批企业入市。建立竞买人资格审查制度,禁止资信差的企业入市拿地。提高土地上市门槛,坚持“净地”出让,严禁“毛地”入市。

      二、激活住房消费

      4.全面落实市本级首次购房优惠政策。以下情形视为首次购房,房产、税务、金融等部门应落实首次购房贷款利率优惠政策:

      (1)已购买单位福利房、房改房、经济适用房、政府限价房,未购买商品房的家庭;

      (2)现住房面积未达到所在区域上年人均住房面积,为改善居住条件,购买一套普通商品房的家庭;

      (3)居住在配套设施未完善的非规模小区,为改善居住条件,另购一套的家庭;

      (4)外地(含本市所辖县市区)人员来怀购房的;

      (5)一个家庭中,凡年满18周岁的子女购买商品房的,可以从父母家庭中独立出来,视为首次购房人群;

      (6)首次使用住房公积金购房的,视为首次购房人群。

      5.实行首次购房补贴。凡在2014年9月1日起到2015年9月1日期间首次购房并缴纳首付款的,由市财政局对首次购房者按缴纳契税的50%给予购房补贴,具体操作细则由市财政局另行制定。

      6.用足用活住房公积金政策。推进住房公积金扩面工作,进城务工人员、城镇灵活就业人员和个体工商户缴存住房公积金满12个月即可申请贷款,解 决住房问题。调整首套房首付比例,对于购买首套房建筑面积在90平方米以上144平方米以下的,贷款首付款比例由30%调整为20%。同时,借款人自办理 贷款后的第二个月起,即可用其本人及配偶的住房公积金帐户余额办理按年冲抵还贷业务;实行财政代扣的借款人,每年可凭还款明细提取上年已还贷款本息金额 (直至支取完本人及直系亲属住房公积金帐户余额为止);借款人的住房公积金月缴存额可作为其家庭收入计算还款能力。

      7.对于配套建设中小学校的规模小区,教育部门要在积极引导城区优质教育资源向小区学校倾斜,凡配套建设中小学校的住宅小区购房业主,其子女入 学,可凭房产部门出具的预购登记证明,优先保证入学或转学。一个入学周期(小学6年,初中3年)一套房只安排一个住户子女的学位。

      8.调整政府投资性住房建设方式。对政府投资建设的各类安置房和各类保障性安居工程住房,鼓励实行社会房源政府采购,并制定专门优惠政策。探索实行政府“团购”保障房和安置房制度,政府“团购”社会房源作为保障性安居住房和安置房房源。

      9.落实购房入户政策。在城区范围内购房,凡符合下列三种情形之一的,可将本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母的户口迁入当地城区:

      (1)依法取得房屋所有权(办理房产证)的;

      (2)签订购房合同并办理银行按揭协议的;

      (3)签订购房合同并全额付款、且房屋已办理规划许可手续的。

      10.允许政府融资平台参与收购闲置土地和房地产开发企业资产处置。

      三、引导企业转型

      11.积极引导房地产企业参与新型城镇化建设。国土、银行、规划、住房和城乡建设、房产等部门要支持房地产开发企业投资县城和有条件的集镇,实行统一规划,集中连片开发,参与小城镇经营建设,开拓小城镇住房消费市场,改善人居环境,全面提升城镇建设品质。

      四、拓宽融资渠道

      12.按照“政府引导、企业自愿、互利互惠”的原则,市、区政府要搭建开发企业与各类金融机构互动平台,每季度组织房地产开发企业与金融机构开 展合作洽谈,畅通企业融资渠道,提高企业融资能力;金融机构要重点支持普通商品住房和保障性住房开发建设,加大对经营管理效益好、信誉好的开发企业的信贷 扶持力度,及时发放按揭贷款。市、区政府将金融机构对房地产企业的贷款投放量,特别是个人按揭贷款发放量、发放速度作为金融目标管理考核的重要依据及对当 地经济社会贡献度的重要评价依据。

      13.规范社会融资行为,严厉打击非法集资行为。

      五、加强市场监管

      14.加大项目管理力度,推行项目资本金最低比例制度。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例按20%执行,其他房地产开发项目的最低资本金比例按30%执行,主管部门要加强对项目资本的监管。

      15.加强房地产开发企业和评估机构信用信息综合管理工作,实行房地产行业多部门信息共享和联动监管,建立健全房地产企业信用等级评价制度,并定期向社会公布,对房地产开发企业失信、违法违规的行为予以相应惩处。

      16.完善房地产“先税后证”制度。未经税务和房产部门批准,开发商不得代征代收契税和房屋维修基金。推行业主自缴契税、房屋维修基金和房地产 企业安装税控机开具发票制度,确保购房业主合法权益。购房业主在签订商品房买卖合同10日内,凭房产系统“网签”税收平台打印的契税缴纳通知单,到指定的 税务机关申报缴纳契税,到相关银行缴纳房屋维修基金。全面推行房地产企业安装税控机,开发企业用税控机开具《销售不动产发票》,不得再使用收款收据收取售 房款。

      17.引导企业加强行业自律。建立健全行业协会“自我教育、自我管理、自我完善、自我提高”的自律机制,引导企业诚实守信、依法经营。

      六、优化发展环境

      18.调整建设项目规费收取方式,实行分时段收取项目建设规费。具体收费办法由市人民政府另行制定。

      19.积极帮助房地产开发企业协调解决开发建设中的征拆和水电配套等矛盾问题,严厉打击房地产开发过程中强揽工程、强卖材料、非法阻工等违法行为,进一步优化房地产开发环境。

      20.进一步简化办事程序,采取“并联审批”、“集中收费”、“联合验收”等方式,提高办事效率,优化政务环境,原则上房地产开发项目各类审批 手续控制在80天内办结。对服务过程中出现的“索拿卡要”等不作为、乱作为行为,一经查实,依法依规予以严处。对建设工程前期工程咨询、地震安全性评估、 防雷检测、消防设备采购、水电安装等经营服务性项目全面放开,禁止行政主管部门指定服务企业。

      21.规范超容积率遗留问题处理。对2010年12月19日前用地手续完善、规划工程已审批,并取得建设施工许可,实建面积超过规划审批面积, 但没有对相邻权造成损害,容积率指标不超过现状控规容积率等指标的项目,以净用地核算容积率等指标,超容积率问题不走调整控规程序,由市国土资源局按有关 规定追缴交土地出让价款,并由市规划局依法对超建行为处罚到位后,办理项目工程规划手续。对2010年12月19日前用地手续完善、规划工程已审批,并取 得建设施工许可,实建面积超过审批面积,容积率指标超过现状控规容积率指标,但没有对相邻权造成损害的项目,以净用地核算容积率指标,涉及超容积率和用地 性质调整等问题,依法调整控规,由市国土资源局按有关规定追缴土地出让价款,并由市规划局依法对超建行为处罚到位后,方可办理项目工程规划手续。

      22.加大“两违”建筑打击力度。进一步落实责任,制定违法建设查处及责任追究暂行办法,明确市、区两级和各部门在违法建设处置中的职责,建立 分片、分区、责任到人的执法责任机制和责任追究机制。对已建成的违法建筑,实行分类处置。进一步严格执法,从快、从重打击违法建设行为,坚决杜绝新的“两 违”建筑产生。

      七、加强统筹领导

      23.建立房地产联席会议制度。由市政府分管领导牵头,发改、住房和城乡建设、国土资源、规划、财政、税务、房产、统计、人民银行、银监等部门 参加,定期召开房地产联席会议(联席办设市房产局),加强对房地产行业发展战略研究和市场趋势预测预报,增强房地产市场信息透明度,研究解决房地产业及重 点房地产项目中存在的突出问题。

      24.建立房地产项目领导联系制度。对项目规模大、开发企业信誉好的重点房地产项目,实行一个项目由一名市级领导联系帮扶,具体解决项目建设中存在的问题。

      25.加强宣传引导。采取多种形式,广泛宣传引导和促进房地市场健康发展的重要意义,准确解读政策措施,释放积极信号,稳定市场信心,营造良好舆论氛围。

      26.建立问责机制。加大对各部门贯彻落实引导和促进房地产市场健康发展政策措施督促检查力度,对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的单位及人员,依法依纪追究责任。

      本意见自公布之日起实施,实施期间上级如有新政策,按新政策执行。本实施意见适用于市本级、县市区可参照执行。

    怀化市人民政府

    2014年9月3日

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